Ferienhaus in Polen? Das sollte man beim Kauf beachten

Ob als Dauerwohnsitz, Anlage oder Feriendomizil - wer wünscht sich nicht ein gemütliches Häuschen am Meer, am See oder in ruhiger und schöner Landschaft? Die Region rund um Masuren, Pommern und Schlesien bietet viele schöne Ecken, die solche Wohnträume wahr werden lassen. Wer darüber nachdenkt, eine Immobilie in Polen zu kaufen, hat dazu natürlich viele Fragen zum Ablauf und der Rechtslage. Wir versuchen in diesem Artikel einen Überblick zu geben und die wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf in Polen zu beantworten.

Da die Immobilie, die Sie erwerben wollen, sich auf dem Staatsgebiet der Republik Polen befindet, unterliegt die Kaufabwicklung dem polnischen Recht. Die gesetzlichen Grundlagen zum Immobilienerwerb in der Republik Polen basieren im Wesentlichen auf dem Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920. Im Zusammenhang mit dem Beitritt des Landes zur EU musste der Immobilienerwerb für Ausländer neu geregelt werden. Der polnische Gesetzgeber überarbeitete daraufhin die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen und ließ die Genehmigungspflicht für Deutsche und andere EU-Ausländer beim Erwerb polnischer Immobilien grundsätzlich entfallen. Allerdings hat sich Polen Übergangsfristen bis zum Mai 2016 vorbehalten. Jeder EU-Bürger und damit auch jeder Deutsche kann seitdem problemlos ein Grundstück, ein Ferienhaus, eine Zweitwohnung oder eine andere Wohnimmobilie in Polen erwerben. Die in der Vergangenheit notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigung des Innenministeriums ist für EU-Ausländer entfallen. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gibt es Sondervorschriften und der Kauf dieser Immobilien ist gegenwärtig kaum möglich.

Wenn Sie Ihr erträumtes Ferienhaus bereits gefunden haben, sollen Sie zunächst dessen Grundbucheintrag prüfen, was Sie über die Internetseite des polnischen Justizministeriums von zuhause tun können (przegladarka-ekw.ms.gov.pl), es sei denn, es befindet sich im Angebot eines Immobilienmaklers, der zur Prüfung des Grundbuchs gesetzlich verpflichtet ist. Vor allem wegen des Datenschutzes wird die Grundbuchnummer nicht jedem offenbart, der sich bei ihm meldet. Darüber hinaus haben manche Makler Angst, dass sie umgegangen werden, obwohl sie sich davor vertraglich schützen. Reiche Informationen können Sie im Portal geoportal.gov.pl einholen – u.a. die Grundstücksnummer finden, die Fläche messen oder die Erschließung prüfen. Es lohnt sich auch, den Bebauungsplan der Gemeinde für Ihr künftiges Anwesen und die Nachbargrundstücke zu prüfen. Wenn es keinen gibt, vielleicht wurde ein Bauvorbescheid erteilt? Haben Sie sich des Eigentumsrechts versichert und die Belastung des Grundstücks geprüft, können Sie die Immobilie entweder reservieren oder sofort kaufen.

Die Reservierungsgebühr zahlt man dem Immobilienmakler. Verkehrsüblich beträgt sie 10% des Kaufpreises und wird in einem zivilrechtlichen Vertrag, der von jedem Makler unterschiedlich gestaltet wird, geregelt. Eine andere Frage ist die Unterscheidung zwischen dem Draufgeld (Art. 394 des polnischen Zivilgesetzbuches) und dem Vorschuss. Wird der Vertrag nicht erfüllt, kann die Partei, die das Draufgeld erhalten hatte, vom Vertrag zurücktreten und es behalten. Die Partei dagegen, die es gegeben hatte, kann im Fall der Nichterfüllung das zweifache fordern. Um wirksam zu sein, soll das Aufgeld nach herrschender Meinung beim Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Der Vorschuss wird einfach zurückgegeben, wenn die Immobilie letztendlich nicht verkauft wurde. Es ist jedoch zu beachten, dass die Gegenpartei im schlimmsten Fall einen Schadensersatz fordern kann.

Der Kauf von Immobilien in der Republik Polen ist im polnischen Immobilienrecht – anders als im deutschen Recht – nicht in den verpflichtenden Kaufvertrag und das Erfüllungsgeschäft durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch zweigeteilt. Beides erfolgt in der Republik Polen durch ein einziges Geschäft, den Kaufvertrag, der der notariellen Beurkundung bedarf. Die Eintragung der Eigentümeränderung in das Grundbuch hat lediglich deklaratorische Wirkung. Ungeachtet dessen begründen auch das polnische Grundbuch und seine eingetragenen Inhalte öffentlichen Glauben.

Keine Seltenheit ist es, dass man einen Kaufvorvertrag abschließt, und zwar in beliebiger Form. Den Abschluss des Hauptvertrags kann man jedoch nur dann geltend machen, wenn der Kaufvorvertrag als notarielle Urkunde abgeschlossen wurde. 

Obwohl für polnische Staatsbürger und EU-Ausländer gleiche Regeln beim Kauf der meisten Immobilien gelten, so kann man Schwierigkeiten bekommen, wenn man bei einer polnischen Bank einen Kredit dafür aufnehmen will. Man erhält u.U. schlechtere Konditionen oder man muss Sicherheiten hinterlegen . Um dieses Problem zu lösen, können Sie den Kauf zeitlich ausdehnen, um z.B. den Kaufpreis ratenweise zu zahlen. Um dies zu ermöglichen muss eine Klausel in den Kaufvertrag eingefügt werden, laut der das Eigentumsrecht an der Immobilie erst mit der Buchung der letzten Rate auf dem Konto des Eigentümers übertragen wird.

Der Notar wird sie bestimmt bitten, ihm den Namen des Dolmetschers mitzuteilen, damit er prüfen kann, ob er in die Liste der vereidigter Übersetzer und Dolmetscher eingetragen ist und unter welcher Nummer (https://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/tlumacze-przysiegli). Bevor sie aber einen Notar finden, sollen Sie einen suchen, der möglichst niedrige Gebühren fordert. Sie sind bei jedem Notar anders und abhängig von dem durch die Parteien erklärten Wert der Immobilie. Laut der Verordnung des Justizministers über die Höchstsätze der Notargebühren vom 28. Juni 2004 dürfen diese 10 000,- PLN (ca. 2 300,- €) nicht übersteigen (ohne die polnische MwSt von 23%). Dazu müssen sie die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte (2% vom Marktwert der Immobilie) berücksichtigen. Angesichts dieser Summen ist die Eintragung ins Grundbuch, die 200,- PLN (ca. 50,- €) kostet nur eine Kleinigkeit. Kaufen Sie die Immobilie nicht über einen Makler, werden Sie vom Notar gebeten, ihm die Angaben zu den Parteien des Kaufvertrags und zu seinem Gegenstand zukommen zu lassen. Zum Glück gibt es in der Republik Polen keine Grunderwerbssteuer!

Sie haben ein Ferienhaus im Blick, sein Rechtsstand ist geprüft, ein preiswerter Dolmetscher wird den Vertrag professionell übertragen und ein preisgünstiger Notar hat schon alle erforderlichen Unterlagen von Ihnen erhalten, so können Sie jetzt einen Termin im Notariat vereinbaren und sich bald Ihrer neuen Anschaffung erfreuen.

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